전세보증금 대출 가능 금액 계산, 상품별 비교, 월 이자 및 상환액 시뮬레이션
전세자금대출은 전세 계약 시 보증금의 일부를 금융기관에서 대출받는 상품입니다. 주택담보대출과 달리 주택 매입이 아닌 전세보증금을 위한 대출이며, 보증기관의 보증을 통해 대출이 실행됩니다.
주요 특징
- 전세보증금의 최대 80%까지 대출 가능 (2026년 수도권 기준, 기존 90%에서 하향)
- 대출 기간은 기본 2년 (전세 계약 기간), 최대 10년까지 연장 가능
- 만기일시상환 방식이 일반적 (매월 이자만 납부, 원금은 만기에 상환)
- 정부 지원 상품: 버팀목(연 2.0~3.1%), 신생아특례(연 1.3~4.3%)
전세대출은 보증기관의 보증서를 기반으로 실행됩니다. 두 주요 보증기관의 차이를 알아보세요.
HUG (주택도시보증공사)
- 보증 한도: 수도권 최대 5억원, 지방 최대 3.5억원
- 보증료: 연 0.02~0.04% 수준
- 특징: 전세보증금 반환보증 겸용 가능, 보증 심사 엄격
SGI (서울보증보험)
- 보증 한도: 최대 5억원
- 보증료: 연 0.15~0.3% 수준 (HUG보다 높음)
- 특징: 심사 기준이 상대적으로 유연, 발급이 빠름
선택 기준
- 보증료를 아끼려면 HUG, 빠른 발급이 필요하면 SGI가 유리
전세대출의 세 가지 상환 방식과 각각의 특징을 비교해 보세요.
만기일시상환 (전세대출 기본)
- 매월 이자만 납부, 원금은 대출 만기에 일시 상환
- 장점: 월 납부액이 가장 적어 부담이 작음
- 단점: 총 이자 비용이 가장 많음, 만기 시 목돈 필요
- 전세금 반환으로 원금 상환이 가능하므로 전세대출에 가장 적합
원리금균등상환
- 매월 동일한 금액(원금+이자) 상환
- 장점: 만기 시 원금 부담 없음, 예산 계획 용이
- 단점: 만기일시상환보다 월 납부액이 높음
원금균등상환
- 매월 동일한 원금 + 점점 줄어드는 이자 상환
- 장점: 총 이자가 가장 적음
- 단점: 초기 월 납부액이 가장 높음
2026년부터 적용되는 주요 전세대출 규제를 확인하세요.
1. 보증비율 축소: 수도권·규제지역 전세대출 보증비율 90%→80%로 하향
2. DSR 적용 확대: 전세대출도 DSR 산정 시 포함 (스트레스 DSR 3단계, 가산금리 1.5%)
3. 전세보증금 반환보증: 보증 가입 권장 강화, 집주인 신용 확인 절차 추가
4. 신생아특례 확대: 소득 기준 완화 (부부합산 1.3억원 이하, 맞벌이 2억원 이하)
5. 깡통전세 방지: 전세가율 80% 초과 시 대출 심사 강화
6. 갭투자 규제: 수도권·규제지역 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
| 금융기관 | 고정금리 | 변동금리 | 비고 |
|---|---|---|---|
| NH농협은행 | 3.33% ~ 5.63% | 2.98% ~ 5.48% | 우대 최대 2.5%p |
| 신한은행 | 3.90% ~ 5.00% | 3.93% ~ 5.12% | 우대 최대 1.2%p |
| KB국민은행 | 3.50% ~ 5.20% | 3.20% ~ 5.00% | 신용등급별 차등 적용 |
| 하나은행 | 3.40% ~ 5.10% | 3.10% ~ 4.90% | 급여이체 시 우대 |
| 주택도시기금(버팀목) | 2.0% ~ 3.1% | - | 소득기준 충족 시 |
| 주택도시기금(신생아) | 1.3% ~ 4.3% | - | 2년 이내 출산 가구 |
TIP: 정부 지원 상품(버팀목, 신생아특례)은 일반 은행 대출보다 금리가 1~2%p 이상 낮습니다. 자격 조건을 먼저 확인해보세요!
A: 주택담보대출은 주택을 매입할 때 주택을 담보로 받는 대출이고, 전세대출은 전세 계약 시 보증금을 마련하기 위한 대출입니다. 전세대출은 보증기관(HUG, SGI)의 보증서를 기반으로 실행되며, 대출 기간이 전세 계약과 연동(보통 2년)됩니다. 만기일시상환이 일반적이어서 매월 이자만 납부하고, 전세금 반환 시 원금을 상환합니다.
A: 전세 계약이 종료되면 집주인에게 전세보증금을 돌려받게 됩니다. 이 돌려받은 보증금으로 대출 원금을 상환합니다. 만약 전세를 연장(갱신)하면 대출도 함께 연장할 수 있습니다. 다만, 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않는 위험에 대비해 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 권장됩니다.
A: HUG(주택도시보증공사)는 보증료가 저렴하지만 심사가 엄격하고 발급이 오래 걸릴 수 있습니다. SGI(서울보증보험)는 보증료가 다소 높지만 심사가 유연하고 발급이 빠릅니다. 정부 지원 상품(버팀목 등)은 HUG 보증이 필수이며, 일반 은행 전세대출은 SGI도 선택 가능합니다.
A: 전세 계약 갱신 시 대출도 연장 가능합니다. 버팀목 전세대출은 2년 단위로 최대 4회(총 10년)까지 연장할 수 있습니다. 연장 시에는 소득 기준 재확인, 보증서 갱신 등의 절차가 필요합니다. 전세보증금이 인상되면 추가 대출도 가능하지만, 보증비율 한도 내에서만 가능합니다.
A: 전세 계약 종료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 보험입니다. 가입비는 보증금의 0.04~0.15% 수준이며, 전세 사기 예방을 위해 가입이 강력히 권장됩니다. 전세대출과 별도로 가입해야 하며, HUG에서 전세대출 보증과 반환보증을 함께 처리할 수 있습니다.